A Reforma Tributária, implementada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 e Lei Complementar nº 227/2025, inaugura uma verdadeira inflexão no tratamento tributário da locação de imóveis no Brasil, especialmente no segmento da locação por temporada. Isso porque esse ramo de atuação passa a estar sujeito a uma série de novos tributos, obrigações acessórias e níveis de conformidade, o que naturalmente aumenta os custos para quem realiza esse tipo de atividade econômica.
O sistema “antigo” era marcado por uma delimitação na tributação sobre consumo de serviços, conceito este que, apesar de ter sido muito revisitado ao longo de uma instável jurisprudência, não contemplava a locação de bens imóveis. Significa dizer que ainda que o “conceito de serviço” tenha sido transformado ao longo do tempo para fins de tributação, preservou-se o entendimento de que locação de imóveis não teria natureza de prestação de serviços, razão pela qual não se sujeitava ao ISS.
Esse entendimento permitiu que a locação permanecesse em um espaço relativamente estável do sistema, tributada predominantemente pelo Imposto de Renda no caso de pessoas físicas, e pelo conjunto IRPJ/CSLL/PIS/COFINS no caso das pessoas jurídicas. A simplicidade desse modelo contribuía para sua ampla adoção por investidores individuais, famílias e estruturas de administração patrimonial.
Com a Reforma Tributária, esse cenário muda profundamente. A criação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) inaugura um regime de tributação sobre o consumo com incidência universal e não cumulativa, aproximando o Brasil de modelos de IVA adotados internacionalmente. A locação de imóveis é examinada sob nova ótica: a cessão onerosa do uso ou do direito de ocupação passa a se enquadrar entre as operações tributáveis. Assim sendo, embora a legislação tenha preservado um redutor de 70% para locações residenciais tradicionais e de 40% para locações por temporada – reconhecendo a relevância social da moradia e a peculiaridade do uso transitório –, a mudança de natureza jurídica da operação tem efeito imediato no modo como locadores organizam e projetam sua atividade.
A locação por temporada, em particular, sofre impactos ainda mais contundentes. Isso porque a nova legislação equipara o aluguel por temporada (por prazo menor ou igual a 90 dias) à atividade de hotelaria, atraindo para tal atividade o respectivo regramento de novas incidências tributárias.
Essa realidade não atinge toda e qualquer relação locatícia, mas contempla uma significativa parcela, considerando as pessoas jurídicas que sejam contribuintes de IBS/CBS e pessoas físicas quando preenchidos critérios de habitualidade econômica. Esses critérios são objetivos: possuir mais de três imóveis locados simultaneamente ou auferir receita anual superior a R$ 240 mil, podendo este limite ser antecipado se o locador exceder em mais de 20% o valor limítrofe dentro do próprio exercício.
Nesses casos, o legislador presume a existência de atividade econômica organizada, afastando a figura do “mero proprietário que aluga sua casa de praia” e aproximando a operação do universo dos serviços de hospedagem. Significa dizer que, apesar de certos esforços de autoridades fazendárias de tentar minimizar os impactos da Reforma Tributária para o setor, fato é que a nova realidade de agravamento tributário contempla uma significativa maioria das relações locatícias do país.
Essa reclassificação gera uma série de consequências jurídicas e econômicas. A primeira delas é que o foco da tributação deixa de ser o lucro ou a renda líquida e passa a recair sobre a receita bruta da operação. Para um segmento marcado por sazonalidade, vacância, comissões de plataformas digitais, custos com enxoval, manutenção, limpeza e gestão cotidiana, essa alteração implica maior pressão sobre as margens. Assim, locadores que antes operavam com margens confortáveis passam a enfrentar custos tributários que independem de sua lucratividade real.
Não se ignora aqui que o aluguel residencial tradicional contará com uma redução de 70% na carga tributária da CBS/IBS. No entanto, este redutor é diminuído no caso de locação por temporada, representando meros 40%.
Outro destaque trazido pela Reforma é o fortalecimento dos mecanismos de controle e de fiscalização. A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) inaugura o “CPF dos imóveis”, que consolida, em uma única base nacional, dados de propriedade, valor, localização e histórico de uso. Essas informações permitem ao Fisco cruzar dados de forma automática, identificando operações não declaradas e aferindo com precisão a renda proveniente de locações. No contexto das locações por temporada, isso elimina praticamente todas as brechas de informalidade ainda existentes no mercado.
Adicionalmente, a legislação prevê a possibilidade de atribuir responsabilidade tributária a plataformas digitais – como Airbnb, Booking e congêneres – pelo recolhimento automático da CBS e do IBS. Esse mecanismo aproxima a realidade brasileira da prática europeia e norte-americana, na qual intermediadores digitais são tratados como agentes fiscais. A consequência prática é que o repasse tributário tende a se tornar imediato e obrigatório, diminuindo as possibilidades de elisão e aumentando a previsibilidade para o Estado. Tem-se, portanto, que é no mínimo questionável a afirmação de que a Reforma Tributária simplificaria a realidade tributária do setor locatício.
O período de transição estabelecido pela Reforma também merece atenção. Entre 2026 e 2033, haverá convivência entre o sistema antigo e o novo. A CBS terá início efetivo em 2027, enquanto o IBS será implementado gradualmente a partir de 2029. Em 2026, a incidência é meramente simbólica, funcionando como fase de testes: os tributos aparecem nas notas fiscais apenas para fins informativos, sem recolhimento obrigatório. Ainda assim, essa etapa demanda adaptação dos contribuintes, que precisam revisar contratos, ajustar cláusulas de repasse tributário e reorganizar estruturas societárias, especialmente nos casos em que a locação é realizada por holdings patrimoniais ou empresas imobiliárias.
O contraste entre o regime anterior e o novo sistema torna-se ainda mais evidente quando observada a convivência entre a tributação sobre renda e a tributação sobre consumo. Sob o regime anterior, a pessoa física arcava apenas com o Imposto de Renda — com alíquotas que podiam chegar a 27,5% — e não havia qualquer impacto sobre o consumo. No novo modelo, a incidência cumulativa da CBS/IBS e do IR pode elevar substancialmente a carga tributária, especialmente para quem opera com múltiplos imóveis ou em plataformas digitais.
Nas locações por temporada, esse cenário é ainda mais complexo. O enquadramento como hospedagem implica carga efetiva maior, mesmo com redutor de 40% da base, e desloca o centro de gravidade econômico da atividade: o locador deixa de ser visto como alguém que apenas explora patrimônio e passa a ser juridicamente tratado como prestador de serviços. Isso exige profissionais de contabilidade, compliance fiscal, organização documental e observância de obrigações acessórias, além de revisão completa das políticas de precificação.
Em síntese, a Reforma Tributária traz um novo marco regulatório para a locação por temporada no Brasil. A simplificação prometida pela unificação de tributos convive com um aumento na sofisticação fiscal e na necessidade de planejamento, especialmente para operadores que atuam com rotatividade elevada e múltiplos imóveis. Se, por um lado, CBS e IBS conferem maior transparência ao sistema, eliminam cumulatividade e alinham o país a padrões internacionais, por outro, introduzem desafios relevantes, exigindo atualização técnica e reorganização administrativa.
A locação por temporada, que historicamente ocupava uma zona de baixa complexidade jurídica e tributária, passa a integrar o núcleo das atividades econômicas sensíveis à nova ordem fiscal. A compreensão dessa transição – e a adoção precoce de medidas de adaptação – será determinante para garantir segurança jurídica, preservar margens operacionais e assegurar continuidade em um mercado que se tornará cada vez mais profissionalizado e fiscalizado.
Bruno A. François Guimarães é sócio do escritório Rossi, Maffini & Milman Advogados. Mestre em Direito Tributário UFRGS, master in law (LL.M) em Direito Corporativo pelo IBMEC, especialista em Gestão Tributária e Planejamento Tributário Estratégico pela PUCRS, graduado em Direito pela PUCRS e em Ciências Contábeis pela UNISINOS. Associado do Instituto Brasileiro de Direito Tributário (IBDT) e do Instituto de Estudos Tributários (IET). Conselheiro do Conselho Técnico de Assuntos Tributários, Legais e Cíveis (Contec) da FIERGS.